结论：
北京商品住宅市场在2009年强势回归，成交量大幅放大，成交价格也是快速飙升。但国内外经济市场尚未根本性好转，加之2009年底国家出台一系列调控政策以稳定市场运行，我们认为中短期内北京商品住宅市场仍面临许多不确定因素的挑战。
1. 综合中国不动产研究中心景气指数北京住宅类先行指数的预测，以及网络调查的全面分析，我们认为，受到2009年库存量大幅下降以致严重不足，以及销售量猛增的双重因素影响，北京商品住宅市场的供需失衡将进一步拉升房价。且基于提振内需的需求，房地产行业的信贷规模和信贷政策出现大幅度的调整可能性不大，但存在局部小幅调整的可能性。2010年房价仍将上涨，但涨势较为平稳。
2.我们认为北京商品住宅市场或存在短期局部调整的可能。一方面受政策面影响巨大的这一市场，在国家调控政策纷纷出台的情况下消化了市场涨价的预期；另一方面，房价过快上涨压制了消费者购买意愿，观望情绪积累。
3. 通过调查我们发现，自住型购买和改善型购买仍然是市场的主力，受二套房贷限制等多方面因素的影响，投资者纷纷离场，投资型购买意愿逐渐走低。购买群体结构的变化也将对下一阶段市场的走势带来影响，房价支撑力量或将减弱。
4. 在区域方面，新老四区仍然受到追捧，大兴、通州仍然得到市场一定的关注度，而昌平、房山等区域正处于价值“洼地”，上升潜力也不容小觑。随着一系列公共交通设施的开工和建设，置业者也逐渐将区域转向北京周边区县，周边区域商品住宅在2010年也将继续放量。
前言
2009年的北京新建商品住宅市场注定要用“火爆”来形容，逐渐走出寒冷的冬天后，经历了备受猜疑的“小阳春”，成交量和房价仍然持续走高，也让市场各方惊讶于房地产市场复苏之迅速。在2009年，“地王频现”、“通胀预期”、“房价飙升”、“库存告急”也成为行业的关键词，而这一次，房地产业的疯狂似乎比2007来的更加猛烈。
2009年北京新建商品住宅市场成交套数达到了176712套，而新增供应房屋仅为104778套，全年市场经历了快速的“去库存化”过程，可售房屋套数由248236套（2008年12月31日）锐减至91240套（2009年12月31日），库存量在11月突破了10万套的警戒线，并于12月继续大幅下跌，供求关系严重失衡。
在成交量快速放大的同时，成交价格也是快速飙升，2009年12月北京新建商品住宅成交均价已高达19725元/平米，相较于1月的10085元/平米，涨幅达95.59%之多，这也是近几年房地产市场较为罕见的涨幅。特别是受购房优惠政策取消的影响，10月至12月成交均价更是连连攀升，不断突破房价的最高点。
由于2009年北京房地产市场火爆异常，房价持续飙升，出于稳定市场的考虑，政府于12月出台了一系列政策，旨在遏制房地产投机行为，进一步稳定市场运行。然而，在供需结构严重失调的情况下，调控政策能够对后市起到多大的影响？市场是否会进入新一轮的调整期呢？
为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2009年北京商品住宅市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强权威性和科学性，我们借助搜狐焦点网的媒体平台，对有潜在购房意愿的网民进行点对点精准网络调查，参与此次调查的抽样有效人数为1739人。网络调查受访者基本情况见下图1至图5。
从网络调查受访者的基本情况可以看出，被调查者的性别比例为男：女=52：48。在年龄结构方面，受访者年龄主要集中在20-40岁之间，属于购买能力和购买意愿较强的年龄阶段。如图3所示，71%的被调查者年收入在10万元以下，10-30万的有23%，30-50万和50万以上的分别有4%和2%，较能代表不同收入状况的消费者群体。更有价值的是，没有房产的被调查者占56%，拥有一套房的占33%，两套及以上的为11%，充分代表了自住型消费者、改善型消费者和投资性消费者三个不同的购房消费者群体。受访者可承受房屋总价方面，63%的消费者选择90万元以下，17%的受访者可承受90-120万总价的房屋，而可接受120万以上房屋的占到了20%，该数据分布也与受访者年收入较为吻合。基于以上的分析，被调查者在性别、年龄、年收入、拥有房产状况等方面分布比较符合北京购房人群的真实比例，所收集到的数据比较具有参考价值。
一、2009年北京商品住宅市场表现
1. 新增供应分析
2009年，北京普通新建商品住宅新增预售套数为104778套，面积为1111.29万平方米，如下图所示，2009年初新建商品住宅预售量在低位徘徊，受全球经济形势持续恶化的悲观预期和整个房市萧条大市的影响，2月仅有488套新增预售别墅，预售面积仅为7.45万平方米。 从三月开始，北京新建商品住宅市场迎来了“小阳春”，市场信心稳步提升，经历了6月和7月预售量小幅调整后，于8月达到新增供应量的顶峰，供应套数为15636套，预售面积也达到了168.02万平方米。之后新增预售套数有所回落，但仍保持较高的位置，10月、11月、12月的供应套数分别为11837套、10846套和12124套，面积分别为115.70、122.10和121.63万平方米。
2. 存量情况分析2009年北京商品住宅市场经过了从快速去库存化到库存量告急的变化，其中以期房变化趋势更为明显。受2008年底金融海啸的冲击和房地产行业自身的调整，库存量在2009年1月达到144299套的高点，可售面积也达到了1869.62万平方米之多。之后，期房和现房的可售套数均出现了下降，到了6月份，期房可售套数为73693套，比1月的最高点减少了35.64%，可售期房面积为944.58万平方米，较1月份下降27.61%。可售现房套数也有小幅下降，到6月减少至35850套，减幅为7.99%，可售面积也减少至527.00万平方米，降幅为6.69%。在7月—10月期间，存量套数和面积稳中有跌，呈小幅下滑的趋势。进入11月，受购房优惠政策可能到期的影响，加之此前一段时间受观望情绪影响积累的刚性需求爆发，11月和12月库存量大幅下跌，一度跌破了10万套的警戒线。到12月31日，北京普通商品住宅可售房屋套数仅为91240套，较1月份相比，跌幅为36.77%之多，可售面积1182.29万平方米，降幅为36.76%。其中可售期房59404套，面积为718.82万平方米，现房31836套，面积为463.47万平方米。
3. 成交量分析
根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2009年北京的商品房签约总量为250442套，成交面积为2770.68万平方米。其中住宅套数为176712套，面积为2002.36万平方米。
从下图中可以看出，2009年北京商品住宅成交情况出现了较为明显的波动。新年伊始，受大环境的影响成交量萎缩至最低点，不过，进入三月份，在“小阳春”的带动下，成交量迅速放大，四月份即达到了09年前半年的最高点18632套。进入7月份，受多方调整预期的影响，成交量开始下行，最低达到10月份的14021套，当月成交面积仅为160.5万平方米。不过，随着年底赶搭政策末班车的影响，成交量急剧放大，12月单月签约普通住宅套数就达到了20516套，为2009年成交量最大的一个月，成交面积也达到了220.1万平方米。
4. 成交价格分析
2009年北京普通商品住宅成交均价呈现出大幅上涨的局面。从2009年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，北京楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。从3月开始，08年末09年初积累的刚性需求在短期内得到释放，同时在各种利好消息的刺激下，北京楼市开始回升，其中价格回升的表现更加明显，到09年8月，商品房销售均价已达16200元，相比1月的均价大涨60.64%。尽管9月出现了轻微的调整，但从10月起，成交均价开始大幅攀升，到12月一度达到了19725元/平方米的高位，与1月价格相比，涨幅达95.59%之多，这也是近几年房地产市场较为罕见的涨幅。
5. 小结
根据中国不动产景气指数北京住宅类的一致指数趋势图（图1-7）可以看出，一致指数从2008年上半年的最高点104.28一路下滑接近97.85，降幅达6.17%。到2008年底，得益于国家各项刺激政策的出台和优惠政策的实施，北京商品住宅市场于2008年底触底反弹，并在2009年走出了直线上升的态势。这主要是由于土地市场交易火爆，房价快速飙升，同时受通胀预期的影响，投资客纷纷进场，成交量也迅速放大。到了2009年9月，市场进入高位盘整期，出现了小幅的震荡和波动，不过整体上仍保持快速上升的趋势。受市场各方对政策调整的担忧，以及部分刚性需求被高房价所挤出，市场开始面临短期调整。不过由于政策层面并未释放调整的信息，加之到2009年底购房优惠政策部分取消，因此，市场在年末继续走出一波大幅上涨的行情。不过，上涨幅度已经有所放缓。
二、2009年销量排行榜
据中国不动产研究中心数据显示，2009年北京商品住宅项目普遍销量飘红，其中，中信城 (论坛 新闻)、太阳公元 (论坛 新闻 视频)和亿城·西山华府 (论坛 新闻 视频)分列2009年北京楼盘销售成交金额前三甲。
位居二环的大盘中信城虽然新近开盘，但取得了不俗的销售业绩，据中信城的开发商提供的认购数据显示为43亿，以后来居上地勇夺北京楼盘销售成交金额桂冠。紧随其后的太阳公元项目成交额也突破了39亿，而上半年销售冠军亿城·西山华府全年销售为36亿，滑落至第三名。
从榜单中可以发现，2009年普通商品住宅项目销售最大的赢家 (论坛 新闻)都是单价在20000元/平米左右的高档楼盘，且大多位于五环以内，区域则多位于新盘放量较大的朝阳及教育资源丰富的海淀区。同时，榜单中不乏多个年内售价涨幅较大的项目，如太阳公元的小户型产品从今年4月开盘时18000元/平米的单价上涨到年末33000元/平米，涨幅达到80%以上。
从成交金额上来看，今年大多数项目都提前完成了全年的销售任务，并创出了新高。相比2006年、2007年的成交额，2009年则更胜一筹，特别是相比2008年楼市调整期的成交额更是冰火两重天。2008年全年的销售冠军媒体村项目销售金额刚过20亿，而这一销售成绩还不到今年销售冠军成交金额的一半。以下是2009年北京商品住宅项目销售量排行榜。
三、网络调查分析
(详略)
四、预测和结论
1. 市场短期内或将调整
根据中国不动产景气指数北京住宅类的先行指数显示，受2009年新开工面积和房地产投资下降等多重影响，指数从年初就开始下降，且降幅明显。到了9月，在住宅投资额和新开工面积回升的拉动下，北京住宅景气先行指数触底反弹，但反弹幅度较小。由于先行指数预示11个月以后的情况，因此，我们预计，2010年北京住宅景气程度年初开始下降，8月左右可能会扭转下降的态势转而开始回升。
对于消费者更为关心的价格和成交情况，我们认为，尽管先行指数出现了大幅下跌，但主要是由于开工面积和投资额减少而引起的，由此会进一步造成供给不足。因此在2010年，供求矛盾将进一步突出，房价走高或将成为必然。由于2010年面临类似2009年优惠政策到期等政策性影响的可能性较小，因此，2010年成交情况或保持相对平稳，不太可能出现2009年成交量快速放大的局面。
在实体经济刚刚企稳回升的阶段，2010年政策调整的目标为保持房地产市场健康平稳运行，我们预计2010年政策多以引导性为主，不会打压市场，信贷规划和信贷政策出现大幅度调整的可能性不大，单存在局部小幅调整的可能性。因此，2010年市场走势应较为平稳，呈稳中有升的态势。
2. 供求结构进一步失衡
从2009年整体数据来看，全年成交量快速放大，成交套数达到了176712套之多，而供应量却相对萎缩，全年新增供应仅为104778套，仅为成交量的59.29%，同时，火热的成交局面大大消化了2008年积压的库存，供不应求的局面或在2010年再次出现。从目前北京商品住宅市场存量来看，如果明后年商品住宅销售进度不出现太大变化，两年内北京商品住宅存量将会被完全消化。
3. 在政策引导下市场回归平稳
随着国家一系列政策的出台，遏制房地产投资和保持房地产业平稳运行成为2010年房地产业调控的主要目的。受2009年底赶搭优惠政策末班车的影响，部分刚性需求提前得到了释放，而开发商也在火爆市场环境储备了较多的资金，价格博弈的能力较强。因此，在消费者和开发商新一轮的博弈当中，房价下调的空间已不大，平稳发展或小幅上涨或将成为2010年房地产市场的主题。不过，在市场整体性上涨的情况下，局部区域、个别项目出现回调也属正常现象。
4. 重点区域领跑 其他区域发力
预计在2010年，新四区和老四区仍将继续受到置业者的关注，通州、大兴等第二梯队也将发力，同时，房山、昌平等区域在轨道交通、教育医疗设施逐步完善的条件下，也将向第二梯队甚至第一集团发出挑战，这些区域在2010年新增供应也会持续放量。随着房山、昌平等区域拿地溢价率不断走高，楼面地价也不断刷新纪录，我们预计，2010年北京周边区县商品房价将出现快速上涨，由于周边区域正处于“价值洼地”，因此，涨幅或将超过市区。
5. 消费者观望情绪渐浓
通过网络调查可以看出，消费者正在逐渐积累起观望的情绪，特别是2009年房价涨幅已超出购房者的预算，且部分优惠政策已经取消，消费者对市场走势判断不清。同时，国家一系列调控政策频频出台，市场各方均预测下一阶段或迎来拐点，这也促使消费者持币待购，观望情绪进一步积累，购房意愿大幅下降。
我们预计，在观望情绪带动下，2010年第一季度成交量将会锐减，进而对房价形成打压，从第二季度开始，成交量将逐步回升正常，房价仍将继续回到上行通道。
6. 自住改善型购买回归 投资型购买离场
网络调查结果显示，自主型购买和改善型购买仍然为市场的主力，且比例有所上升，而更值得关注的是，投资型需求出现了大幅下降。受二套房贷限制以及其他相关政策的影响，投资型需求从一定程度上被打压，这对于下一阶段市场表现也会带来不确定，特别是高房价的支持力有所减弱，市场下行通道逐渐打开。
CRRC简介：
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